Rosa Santiago |

 

  • La Asociación de Afectados por la Banca y Entidades (Asociación ABAE y actualmente Asociación ACU-ABAE Iberia) fue creada como entidad no lucrativa el 14/02/2017.

Previamente, sus fundadores ya llevaban años de ardua y laboriosa actividad.

Dando información y apoyo a personas tenedoras de créditos inmobiliarios que se enfrentaban a ejecuciones hipotecarias o bien pudieran estar en riesgo de sufrirlas.

La razón primera de sacar adelante el proyecto de ABAE fue poder defender los derechos (reconocidos por el Real Decreto-Legislativo 1/2007):

Sobre cualquier persona física que –en calidad de consumidor- detecte anomalías y condiciones abusivas (cláusula suelo, IRPH, vencimiento anticipado, titulización, etcétera) en productos de crédito contratados con bancos, cajas, financieras y entidades diversas.  

Antes de formar la asociación, se empezó a principios de 2012 estudiando casos de “titulizaciones”, de cesiones de préstamos hechas por las entidades que los concedieron, dada la falta de legitimidad activa por parte de estos bancos para iniciar una acción hipotecaria ante un juzgado.

En Cataluña el pionero y experto en investigar la titulización –a modo de fraude del sistema bancario- fue José Manuel Novoa Novoa, fallecido en 2017.

Periodista, investigador, Azote de la Banca (tal y como era considerado en el mundo hipotecario) y escritor de libros (“El botín de Botín” y “Jaque al Virrey”, este último sobre la corrupción pujolista).

https://ataquealpoder.wordpress.com/2017/09/06/muere-jose-manuel-novoa-el-azote-de-pujol-y-de-la-banca/

Novoa fundó la Asociación Hipotecados Activos (AHA) y también instruyó a unos cuantos interesados, integrantes de asociaciones que como ABAE defendemos a los estafados por la Banca.

Precisamente los responsables de nuestra asociación se rigen por un código de buenas prácticas basado en los principios morales, éticos y las enseñanzas de Novoa, con quien comenzaron a comunicarse a partir de la creación de su blog “Ataque al poder” en 2011.

En definitiva, ACU-ABAE Iberia se ha especializado en el estudio de posibles causas de nulidad relacionadas con los fondos buitres, la cesión de deudas hipotecarias a terceros y cuando a los consumidores se les impide ejercitar su derecho de retracto frente a la venta de esos créditos.

Han sido años de experiencia en buscar datos de constitución, administración y representación legal de Fondos de Titulización de Activos (FTA) y Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH), además de testaferros y de otras empresas que se dedican a la compraventa de activos procedentes de préstamos bancarios.

Todo ello al objeto de poder preparar mociones y recursos.

La Asociación de Afectados por la Banca y Entidades, cuyos miembros llevan en activo casi nueve años como movimiento ciudadano, viene allanando el camino a los afectados y a los juristas en Derecho Hipotecario.

ABAE también diversificará en breve su actividad dando cobertura total en este campo con otra personalidad jurídica, la de Asociación de Consumidores y Usuarios ACU-ABAE Iberia.

Inscribirá –aparte de la entidad del Registro Estatal- otras asociaciones de consumidores ACU-ABAE de ámbito autonómico, además de las ya registradas en Cataluña, Valencia y Galicia.

ACU-ABAE Iberia ha ido creciendo y el propósito de convertirse en asociación de consumidores a nivel nacional conlleva la consecución de derechos y el cumplimiento de obligaciones.

Uno de esos derechos adquiridos es hacer uso de la Asistencia Jurídica Gratuita con el fin de defender los derechos de nuestros asociados.

Así la asociación estudia presentar demandas individuales, colectivas  o acumuladas (con la correspondiente justicia gratuita) para reclamar por ejemplo la devolución del índice abusivo IRPH, en espera de la próxima resolución del TJUE.

En cuanto a imprevistos de gastos procesales, en los supuestos de perder el litigio o de condena en costas hacia la entidad, cabría declararse las costas de oficio, es decir, que cada parte pague sus costas.

Por otro lado, el compromiso de ACU-ABAE Iberia llegará hasta el Parlament de Catalunya y el Congreso de los Diputados.

Los fundadores de la asociación formarán una comisión encargada de exponer la necesidad de dos proposiciones de ley (autonómica y estatal) que han redactado sobre Titulización Hipotecaria.

  • CASO DE SIRA OLIVARES

El caso de Sira, que cayó en nuestras manos casualmente, se trata de una familia monoparental.

A esta madre –con tres hijos menores a su cargo- le reclamó judicialmente la hipoteca de su casa el banco que le adjudicó tal préstamo, la entidad de créditos hipotecarios y personales destinados a las familias (Credifimo).

Nosotros le recomendamos que buscase si su préstamo hipotecario había sido cedido o vendido a un fondo de titulización de activos. Eran bastante altas las probabilidades que así fuera.

Finalmente resultó que el préstamo de Sira fue cedido al fondo TDA25, FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS.

La localización de este fondo permitió a la afectada poder poner al banco contra las cuerdas y contrarrestar las maniobras legales y otras tretas que éste fuera usando de cara a desahuciar a esta mujer y a sus tres niños.

A partir de entonces, Sira denunció el hecho como un delito de estafa procesal tipificado en el Art. 250.1.7 del Código Penal.

La fórmula que utilizó en la denuncia consistía sencillamente en que el banco empezó un procedimiento judicial –a sabiendas que no podía promover- sin tener éste la legitimidad activa para poder reclamar.

A la titulización se sumó que la hipoteca a nombre de Sira fue vendida a un fondo buitre sin avisarla.

Aquí entra en juego la artimaña de los bancos de hacer renunciar a cada deudor al derecho de recibir notificaciones sobre su hipoteca.

Concretamente a Sira se le ha privado del derecho de retracto para pujar por el mismo importe que fijó el fondo buitre, además de no haber sido eximida de pagar el resto de la deuda atrasada al quedar ésta nula de pleno derecho.

Ahora Sira lucha contra el banco. Con la diferencia que ella es la denunciante y el banco el denunciado.

  • QUÉ ES LA TITULIZACIÓN

La titulización de un préstamo hipotecario es producto de haber recopilado –de los balances de un banco- los préstamos, créditos e hipotecas para ser cedidos a un “fondo de titulización de activos”.

Dicho fondo, que opera como una sociedad mercantil sin entidad jurídica que lo represente, convierte los préstamos transmitidos en bonos, los cuales se comercializan en el mercado de valores.

¿Qué pasa cuando esto ocurre?

Para crear un fondo se debe formalizar notarialmente la constitución del fondo de titulización.

En esa escritura se acuerda que el Banco cedente, transfiere la cartera y derechos de la misma al fondo. De igual forma, la figura del acreedor se traspasa del banco al fondo.

Por tanto, el banco no puede disponer del dominio de esa figura, ni reclamar ante los tribunales por el impago de una hipoteca o préstamo que haya sido cedido.

Al firmar un préstamo hipotecario, entre los 3 y 6 primeros meses o el año inclusive, si el banco vendiera esta deuda a los bonistas, dejaría de ser el acreedor para convertirse en mero administrador, según el Banco de España.

Hecho por el que una entidad financiera perdería su derecho a ejecutar la hipoteca sin poder echar de la vivienda al adquirente de la propiedad y solicitante del préstamo (deudor entonces del nuevo acreedor).

En el año 2000 la normativa abrevió el protocolo de redacción en las escrituras de compraventa inmobiliaria.

Así en la redacción estándar de un contrato hipotecario se incorpora una cláusula de excepción y abusiva, escrita previa y unilateralmente por el acreedor respecto a no tener que comunicar a quien pide el crédito la posibilidad de la venta de su deuda hipotecaria.

Se hace renunciar al artículo 149 de la Ley Hipotecaria que ampara al consumidor, sobre el derecho que como deudor tiene a recibir notificaciones de las posibles cesiones de su crédito hipotecario a terceros o sub-hipotecas.

Los bancos que vendan deuda hipotecaria con expectativas de tener liquidez, reclamar su cobro a los solicitantes de los préstamos es una estafa bancaria.

Pues estas entidades han obtenido recursos financieros de esas deudas que “ya han sido pagadas” a cambio de títulos de valores o bonos.

Por otro lado, el agujero de la ley es que al vender el crédito también se ceden los datos personales.

  • FACTCHEKING DE HIPOTECAS EN ABAE

Se han revisado unas 5.000 hipotecas con analogías e irregularidades similares.

Esta asociación ha constatado, verificando datos y hechos, que grupos bancarios como “la Caixa” convierten préstamos en valores negociables en los mercados de capitales.

Transforman los derechos de crédito en títulos financieros, es decir que titulizan en los fondos de inversión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

ACU-ABAE Iberia es la única asociación experta en España en localizar esas titulizaciones entre los numerosos listados de los fondos de la CNMV, cuyos registros oficiales a veces presentan documentación borrosa que dificulta nuestra labor en la identificación de titulizaciones de una hipoteca.

La Asociación lleva años consultando posibles deficiencias, abusos e infracciones en los mercados de valores.

Así se ha conseguido el récord rastreando el mayor número de securitizaciones de un caso, se trata de una afectada deudora de una hipoteca por la cual se habían llegado a formalizar hasta 169 titulizaciones, o sea 169 ventas de la misma propiedad.

Este recuento de transmisiones de una misma deuda hipotecaria valorada en 200.000 euros supuso –según datos comprobados por ABAE- un beneficio de 2 millones de euros para el banco.

Aunque las titulizaciones de préstamos sean ventas hechas en paquetes de bonos mediante escritura notarial, la Ley sin embargo no obliga a registrar esos cambios de titularidad.

Para el BdE, si una entidad bancaria vende una deuda hipotecaria –tituliza- se convierte ipso facto en el administrador, ya no es el acreedor, no puede ejecutar esa hipoteca ni causar el desalojo de la vivienda al responsable de la deuda contraída.

ABAE ha cotejado documentalmente cómo las escrituras de hipotecas redactadas hace años por Banco Sabadell contenían una cláusula a efectos de ceder la deuda hipotecaria, mediante la cual el banco pasaría a ser el administrador.

  • OTROS ÉXITOS: EL CASO DE AG

Uno de nuestros casos de mayor éxito es el de un afectado que responde a las iniciales AG (no desvelamos su identidad por protección de datos).

Uno de tantos titulares de hipotecas solicitadas a bancos para financiar la adquisición de sus casas.

AG contrató pocos años después otro préstamo con una empresa privada de créditos rápidos –usureros- a fin de montar un negocio que generase ingresos.

El problema surgió a partir de no poder pagar ese préstamo usura por los elevados intereses devengados.

Esta empresa prestamista de capital privado, obviando el principio de acreedores que da preferencia de cobro al acreedor de mayor deuda, consiguió la ejecución de la propiedad de la vivienda, dejando sin techo a AG y a sus dos hijos menores.

Al cabo de un tiempo de esta ejecución, llegó otro aviso de desahucio sobre la misma casa que había dejado de habitar junto a sus hijos.

Y es que Catalunya Banc decidió reclamar el inmueble a AG y a la empresa usurera.

En 2017, AG acudió a uno de nuestros talleres de la asociación sobre titulizaciones y nos contó su caso.

En ABAE le buscamos la titulización y logramos la recuperación de su antigua casa.

Al mes y medio, una empresa –adscrita al grupo ANTICIPA REAL STATE- presentó una denuncia contra AG por ocupación de su propia vivienda.

Nosotros planteamos la defensa argumentando que la casa no pertenecía a la parte denunciante por dos motivos.

El primero porque no presentó documento alguno que demostrara fehacientemente ser tal empresa la propietaria del inmueble. El segundo era por la titulización. 

Hace año y medio se dictó la sentencia que desestimó la denuncia y permitía a AG permanecer en su casa.

Al poco tiempo, recibió otra demanda por la vía civil que acabó igualmente, con la misma sentencia y archivando la demanda del banco.

Actualmente AG y sus hijos viven en su casa. Y ACU-ABAE está preparando una demanda procesal en toda regla contra el banco y la empresa usurera por todas las penurias que han hecho pasar a nuestra asociada y compañera.

Además de este caso, entre nuestros logros más destacados está la paralización de doce desahucios a un mismo deudor hipotecario.