Rosa Santiago | 

 

La Consejería de Política Territorial de Cataluña presentó en diciembre de 2019 el Decreto Ley de Medidas Urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

  • Este Decreto Ley, en espera de que lo convalide el Parlamento de Cataluña, establece que antes de interponer una demanda, los bancos deberán ofrecer contratos de alquiler social con una duración de 7 años a ocupas en situación de vulnerabilidad.

Se deberá demostrar una estancia mínima de seis meses en la vivienda ocupada y un informe de los servicios sociales…

De dichos contratos de alquiler social también se beneficiarán aquellas familias pendientes de desahucio o que se les haya terminado el contrato de alquiler.

Los APROP, Alojamientos de proximidad provisional son viviendas sociales de protección.

En Barcelona se han empezado a entregar a finales de 2019 las primeras hechas con contenedores de barcos, construidas en menor tiempo que las edificaciones normales…

El Gobierno autonómico catalán promulgó así la obligación de los bancos a alquilar vivienda asequible a colectivos sin recursos –incluso en condiciones de ocupación ilegal-…

  • Anteriormente a esta emergencia residencial, se publicó en el BOE la nueva Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, vigente desde el pasado 16 de junio de 2019.

https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5

Titulización, el cabo suelto en la nueva legislación hipotecaria.

De cómo han influido las novedades de esta ley, que no incluye ningún apartado sobre la titulización hipotecaria, sirven de ejemplo los cambios o no de rumbo seguidos por los procesos judiciales a partir de entonces.

Fruto de disconformidad con la antigua aplicación de la ley es el recurso de apelación interpuesto por una afectada, Sira Olivares, quien lleva desde el año 2012 en procedimiento de ejecución hipotecaria y ahora su causa ha llegado al Tribunal Supremo.

https://elpais.com/economia/2019/05/18/actualidad/1558188239_683335.html

Si la sentencia no fuera favorable, Sira piensa demandar al Estado por responsabilidad patrimonial y en defensa del consumidor hipotecario ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Verónica Ruiz, la presidenta de ACU-ABAE Iberia, asesoró a Sira acerca de la importancia de localizar la titulización hipotecaria para recuperar su casa del barrio madrileño de Usera.

También apoyó su caso para acceder a una vivienda de alquiler social mientras se estuviera llevando a cabo todo el procedimiento judicial.

  • Falta de legitimidad activa en los lanzamientos hipotecarios, en las subastas o en las ventas a fondos buitre, fueron las razones alegadas por Sira.
  • Según el Banco de España, pierden el derecho a reclamar la deuda los bancos que titulicen préstamos hipotecarios -tanto de clientes pagadores como de morosos-.

Precisamente ACU-ABAE es la única asociación experta en España en localizar esas titulizaciones entre los numerosos listados de los fondos de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).

  • ACU-ABAE Iberia lleva años investigando estructuras de fondos de titulización bastante complejas.
  • Esta asociación sabe rastrear datos y técnicas de transferencias de los préstamos en paquetes, cuyas propiedades son cedidas una a una con idea de disminuir costes y papeleos en su comercialización.

En definitiva, se trata de transmitir los títulos de las hipotecas mediante operaciones mercantiles, hechas en los mercados de capitales por parte de bancos, cajas y entidades de crédito.

  • Por otro lado, la Asociación de Afectados por la Banca y Entidades tiene previsto plantear el «estado de necesidad» de votar dos proposiciones de ley autonómica/estatal que ha redactado sobre Titulización Hipotecaria.

Los representantes de ACU-ABAE formarán la comisión encargada de exponer la necesidad de esta ley en el Parlamento de Cataluña y posteriormente en el Congreso de los Diputados.

Ante esa falta de protección legislativa, aparte del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios -IRPH- (en espera de la resolución del TJUE) y demás cláusulas abusivas en las hipotecas estándar, decenas de miles de hipotecados -aun estando al corriente de las cuotas- pueden tener sus créditos inmobiliarios titulizados sin saberlo…

El traspaso (realizado por cualquier banco, caja o entidad prestamista) de todos los derechos económicos de un título de deuda (activo inmobiliario) a un fondo de titulización supone -de facto- la cesión de su propiedad.

De cuyas hipotecas conseguirán participaciones un elevado número de adquirentes de esos bonos.

  • En temas de política de vivienda y de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, ACU-ABAE por su actividad como asociación de utilidad pública asesora al deudor hipotecario. 

A qué se dedica ACU-ABAE:

  1. Al estudio y análisis de la actuación judicial, de la jurisprudencia así como del derecho español y comunitario en conflictos de desequilibrio entre acreedor y deudor, aparte de aquellos litigios en los que se dirime la titulización hipotecaria, una de las grandes estafas bancarias.
  2. A impartir talleres sobre búsqueda de titulizaciones y la práctica financiera de titulizar deuda aunque el hipotecado esté al corriente de todas las cuotas.
  3. A la mediación y gestión relacionadas con la pérdida y recuperación de la vivienda, sea tras una dación en pago o fruto de un desalojo a petición de un acreedor financiero.

La actualidad de muchos de los desahucios a propietarios de inmuebles brinda oportunidades de poder detectar abusos y errores de la Banca:

  • En el año 2000 la normativa abrevió el protocolo de redacción en las escrituras de compraventa inmobiliaria. 
  • La eliminación de algunas puntualizaciones en los préstamos hipotecarios hizo indetectable entonces la cláusula Rédito Ad Libitum (REDAL).
  • Un error que evitará desahucios. Se firmaron esos contratos de cuota libre sin percatarse del derecho que se estaba dando a los clientes a pagar menos.
  • La negligencia empezó de la mano de directores bancarios, sin suficientes conocimientos financieros, al mezclar los términos de escrituras de préstamos hipotecarios (devolución a cuota determinada) y de créditos (devolución a voluntad).
  • En cuanto al trecho de confianza frente a los bancos, las hipotecas eran contratadas basándose únicamente en el importe de la primera letra.
  • Sin embargo, se han venido aplicando además otras condiciones abusivas tales como el diferencial, el índice de referencia IRPH, cláusulas suelo, 360, redondeo, titulización, etcétera.